Hvad koster det at købe hus?

Drømmer du om at købe hus? Når du finder din drømmebolig, er det naturligt at fokusere på købsprisen. Men hvad mange boligkøbere ikke er opmærksomme på, er, at der følger en række ekstra udgifter med, når man køber fast ejendom. Udgifter til tinglysning, finansiering, forsikringer og juridisk rådgivning kan hurtigt løbe op i flere titusinde kroner.

Det er derfor vigtigt at kende de samlede omkostninger, inden du underskriver en købsaftale. I denne artikel gennemgår vi, hvad det egentlig koster at købe hus, hvilke udgifter du skal være opmærksom på, og hvordan du undgår økonomiske overraskelser.

Hvilke udgifter er der ved køb af hus?

Når du køber hus, skal du som udgangspunkt være opmærksom på følgende økonomiske forhold:

• Udbetaling til boligen
• Tinglysningsafgift på skødet
• Tinglysningsafgift på eventuelle lån
• Bank- og realkreditomkostninger
• Ejerskifteforsikring og husforsikring
• Juridisk køberrådgivning
• Eventuelle udgifter til byggeteknisk gennemgang
• Refusionsopgørelse og regulering af løbende udgifter
• Flytning, istandsættelse og eventuelle reparationer

Nogle af udgifterne betales én gang i forbindelse med boligkøbet, mens andre er løbende udgifter, som du skal tage højde for i dit fremtidige budget.

1. Hvor meget skal man selv betale i udbetaling?

Ved køb af en almindelig ejerbolig skal du som udgangspunkt selv kunne finansiere en passende del af købesummen. I praksis kræver banken normalt, at du selv betaler mindst 5 % af boligens pris.

Køber du eksempelvis et hus til 3.000.000 kr., vil en udbetaling på 5 % udgøre 150.000 kr.

Finansieringen af et almindeligt huskøb kan eksempelvis se således ud:

• Realkreditlån: 80 % svarende til 2.400.000 kr.
• Banklån: 15 % svarende til 450.000 kr.
• Egen udbetaling: 5 % svarende til 150.000 kr.

Det er dog vigtigt at understrege, at banken foretager en individuel kreditvurdering. Banken kan derfor stille krav om en større udbetaling, ligesom du skal tage højde for udgifterne til selve bolighandlen.

Udbetalingen er ikke en ekstra omkostning oven i købsprisen, men den del af købesummen, som du selv finansierer.

2. Hvad koster tinglysning af skøde?

Når du køber fast ejendom, skal ejerskiftet registreres i tingbogen. Det sker ved tinglysning af et skøde.

Ved en almindelig bolighandel udgør tinglysningsafgiften i 2026:

• En fast afgift på 1.850 kr.
• En variabel afgift på 0,6 % af købesummen

Hvis du køber et hus for 3.000.000 kr., bliver beregningen således:

3.000.000 kr. × 0,6 % = 18.000 kr.

Hertil kommer den faste afgift på 1.850 kr.

Den samlede tinglysningsafgift på skødet bliver dermed 19.850 kr.

Det er som udgangspunkt køber, der betaler tinglysningsafgiften på skødet, medmindre andet er aftalt mellem parterne.

3. Hvad koster tinglysning af lån?

Hvis du finansierer boligkøbet gennem et realkreditlån eller et banklån med pant i ejendommen, kan der også være udgifter til tinglysning af pantebreve.

Fra den 1. januar 2026 blev den variable tinglysningsafgift på pant i fast ejendom nedsat fra 1,45 % til 1,25 %.

De gældende afgiftssatser er:

• En fast afgift på 1.825 kr. pr. tinglysning
• En variabel afgift på 1,25 % af det pantsikrede beløb, som der skal betales afgift af

Ved tinglysning af et nyt realkreditpantebrev på 2.400.000 kr. vil afgiften som udgangspunkt udgøre:

2.400.000 kr. × 1,25 % = 30.000 kr.

Med den faste afgift bliver det samlet 31.825 kr.

Vigtigt: Det er ikke altid nødvendigt at betale den fulde variable tinglysningsafgift. I visse tilfælde kan der overføres afgiftsgrundlag fra eksisterende pantebreve i ejendommen. Det kan medføre en betydelig besparelse for køber.

Derfor bør det undersøges, om eksisterende tinglyst pant kan udnyttes i forbindelse med finansieringen af boligkøbet.

4. Bank- og realkreditomkostninger

Ud over tinglysningsafgifterne kan der være forskellige omkostninger forbundet med at optage lån til boligkøbet.

Det kan blandt andet være:

• Gebyrer for oprettelse af banklån
• Stiftelsesomkostninger til realkreditlån
• Gebyrer for lånesagsbehandling
• Kurtage og eventuelt kurstab
• Omkostninger til bankgaranti og deponering

Beløbene afhænger af banken, realkreditinstituttet og den valgte finansiering. Det kan derfor være en god idé at indhente og sammenligne tilbud fra flere pengeinstitutter.

Vær særligt opmærksom på, at den laveste rente ikke nødvendigvis betyder, at lånet samlet set er billigst. Både gebyrer, bidragssatser, løbetid og øvrige lånevilkår har betydning.

5. Hvad koster en ejerskifteforsikring?

Ved køb af et hus er det relevant at undersøge mulighederne for at tegne en ejerskifteforsikring.

En ejerskifteforsikring kan dække visse skjulte skader og forhold ved ejendommen, som opfylder forsikringens dækningsbetingelser.

Prisen afhænger blandt andet af boligens alder, størrelse, forsikringsselskab og den valgte dækning.

Hvis sælger anvender huseftersynsordningen, skal sælger blandt andet tilbyde at betale et beløb svarende til halvdelen af præmien på det fremlagte forsikringstilbud.

Som køber kan du vælge en anden og eventuelt dyrere ejerskifteforsikring. Sælgers betalingsforpligtelse er dog som udgangspunkt begrænset til halvdelen af præmien på det billigste af de tilbud, sælger har fremlagt.

Det er vigtigt at gennemgå både forsikringens dækning og undtagelser, inden du beslutter dig.

6. Hvad koster juridisk køberrådgivning?

Et boligkøb er for mange den største økonomiske disposition i livet. Derfor kan det være relevant at få en uafhængig juridisk rådgiver til at gennemgå handlen, inden du bliver endeligt bundet af købsaftalen.

Juridisk køberrådgivning kan blandt andet omfatte:

• Gennemgang af købsaftalen og dens vilkår
• Kontrol af servitutter og øvrige tinglyste forhold
• Gennemgang af relevante ejendomsdokumenter
• Vurdering af juridiske risici ved ejendommen
• Dialog med ejendomsmægler og bank
• Udarbejdelse eller kontrol af skøde
• Kontrol af refusionsopgørelsen
• Juridisk afslutning af bolighandlen

Prisen afhænger af, hvor omfattende rådgivningen skal være, og hvilke opgaver rådgiveren skal udføre.

Hos Bolig- og Testamentejuristen tilbyder vi juridisk bistand til boligkøbere til faste priser, så du på forhånd kender udgiften til vores rådgivning.

Du kan læse mere om vores køberrådgivning og priser her.

7. Refusionsopgørelse – kan der komme ekstra udgifter efter overtagelsen?

Når du overtager en bolig, skal der normalt udarbejdes en refusionsopgørelse mellem køber og sælger.

Refusionsopgørelsen bruges til at fordele visse udgifter mellem parterne, så de som udgangspunkt betaler deres respektive andele i forhold til overtagelsesdagen og de aftalte vilkår.

Det kan eksempelvis vedrøre:

• Forudbetalte fællesudgifter
• Vand- og varmeudgifter
• Grundejerforeningskontingent
• Eventuel betaling for oliebeholdning
• Sælgers bidrag til ejerskifteforsikringen

Afhængigt af forholdene kan refusionsopgørelsen resultere i, at du enten skal betale et beløb til sælger eller modtage penge fra sælger.

Det er derfor vigtigt, at refusionsopgørelsen bliver udarbejdet og kontrolleret korrekt.

8. Eksempel: Hvad koster det at købe et hus til 3 millioner kroner?

Lad os tage udgangspunkt i et almindeligt boligkøb, hvor købsprisen er 3.000.000 kr.

Vi forudsætter, at boligen finansieres med 80 % realkreditlån, 15 % banklån og 5 % egen udbetaling, og at begge lån sikres ved særskilt nyt pant uden mulighed for at overføre tidligere betalt tinglysningsafgift.

Bemærk, at de 150.000 kr. er en del af selve købesummen og ikke en ekstra købsomkostning. Tinglysningsafgifterne udgør i dette eksempel samlet 59.200 kr.

Hertil kommer blandt andet udgifter til banken, realkreditinstituttet, forsikringer og køberrådgivning samt eventuelle øvrige omkostninger.

Eksemplet er vejledende. Den faktiske tinglysningsafgift kan være væsentligt lavere, hvis eksisterende pant kan udnyttes, og udgifterne afhænger desuden af, hvordan banken vælger at sikre sine lån. Det er heller ikke givet, at alle udgifter skal betales af opsparede midler, da finansieringen afhænger af bankens konkrete vurdering.

9. Husk de løbende udgifter ved at eje hus

Det er ikke kun selve boligkøbet, der skal være plads til i økonomien. Når du bliver husejer, vil der også være en række faste og løbende udgifter.

Det omfatter blandt andet:

• Ydelser på realkreditlån og eventuelle banklån
• Ejendomsværdiskat og grundskyld
• Husforsikring
• Varme, vand og elektricitet
• Renovation og andre forsyningsudgifter
• Vedligeholdelse og reparationer
• Eventuelt kontingent til grundejerforening

Du skal være opmærksom på, at ejerudgiften i salgsopstillingen ikke omfatter alle udgifter ved at bo i huset. Eksempelvis er dine egne finansieringsudgifter og almindelige forbrugsudgifter ikke inkluderet i den oplyste ejerudgift.

Det er derfor vigtigt at udarbejde et realistisk budget over de samlede månedlige udgifter, inden du beslutter dig for at købe.

Kan man spare penge ved boligkøb?

Ja, der kan være flere muligheder for at begrænse omkostningerne ved en bolighandel.

Du kan eksempelvis undersøge, om du kan opnå bedre finansieringsvilkår, om eksisterende pant kan anvendes til at reducere tinglysningsafgifterne, og om der er forhold ved ejendommen, som bør føre til en forhandling om købsprisen.

Det er samtidig vigtigt ikke kun at fokusere på at minimere omkostningerne her og nu. Manglende undersøgelse af juridiske forhold, servitutter, ulovlige bygningsindretninger eller væsentlige vedligeholdelsesbehov kan i værste fald medføre langt større udgifter senere.

Få juridisk hjælp til dit boligkøb

Et huskøb handler om meget mere end købsprisen. Der er en række økonomiske og juridiske forhold, som bør undersøges grundigt, inden du bliver endeligt bundet af handlen.

Hos Bolig- og Testamentejuristen hjælper vi boligkøbere med at skabe overblik over de juridiske forhold ved boligkøbet. Vi gennemgår købsaftalen og de relevante dokumenter og hjælper med at sikre, at handlen gennemføres på et oplyst grundlag.

Har du fundet din drømmebolig, eller står du over for at underskrive en købsaftale, er du velkommen til at kontakte os for en uforpligtende samtale.

Læs mere om vores juridiske køberrådgivning på Bolig- og Testamentejuristens hjemmeside.