Vi køber bolig sammen, men betaler ikke lige meget – hvem ejer hvad?

I har fundet drømmeboligen og er klar til at købe hus eller ejerlejlighed sammen. Men der er én ting, I måske ikke har tænkt nærmere over: Hvad sker der, hvis den ene betaler væsentligt mere i udbetaling end den anden?

Det er en almindelig situation, når ugifte par køber bolig sammen. Måske har den ene sparet 300.000 kr. op, mens den anden kun har 100.000 kr. til udbetalingen. Alligevel vælger mange at eje boligen med 50 % hver.

Men betyder det, at man også har ret til halvdelen af pengene, hvis boligen senere bliver solgt? Og hvad sker der med den ekstra udbetaling, hvis parret går fra hinanden?

I denne artikel gennemgår vi, hvordan ejerandele, forskellige indskud, gældsbreve og en samejeoverenskomst hænger sammen, og hvordan I kan skabe klare rammer for jeres fælles boligøkonomi.

Hvem ejer boligen, når I køber den sammen?

Når to personer køber en ejerbolig sammen, skal det fastlægges, hvor stor en andel af ejendommen hver person ejer.

Ejerandelene fremgår som udgangspunkt af det tinglyste skøde. Hvis I begge er registreret med en ejerandel på 50 %, ejer I som udgangspunkt halvdelen af ejendommen hver.

Det gælder, selvom den ene har betalt en større del af den kontante udbetaling.

Eksempel: Anna betaler 300.000 kr., og Jonas betaler 100.000 kr.

Anna og Jonas er kærester og ønsker at købe deres første fælles hus.

Huset koster 3.000.000 kr., og de har tilsammen 400.000 kr., som de kan bruge til udbetalingen.

Anna har altså betalt 200.000 kr. mere end Jonas, men de ejer stadig halvdelen af huset hver.

Hvis de senere går fra hinanden, kan det skabe en økonomisk uenighed. Anna vil måske forvente at få sin større udbetaling tilbage, mens Jonas mener, at et eventuelt overskud skal fordeles ligeligt, fordi de ejer 50 % hver.

Hvordan pengene konkret skal fordeles, afhænger blandt andet af deres aftaler og eventuelle dokumenterede krav mellem dem.

Kan Anna kræve sin ekstra udbetaling tilbage?

Ikke nødvendigvis.

Det forhold, at Anna har betalt mere ved købet, betyder ikke i sig selv, at hun ved et senere salg automatisk har krav på at få hele sit ekstra indskud tilbage.

Har Anna og Jonas ikke indgået en aftale om deres forskellige indskud, kan det være vanskeligt at fastslå, hvad der oprindeligt var hensigten.

Var beløbet eksempelvis tænkt som et lån? Skulle Anna have pengene tilbage ved salg? Eller var det meningen, at de skulle dele værdien af boligen ligeligt uanset indskud?

Netop derfor er det vigtigt, at sådanne spørgsmål bliver afklaret og dokumenteret, inden problemerne opstår.

Hvordan kan I sikre jer ved forskellig udbetaling?

Der findes flere måder at indrette det fælles boligkøb på, hvis I ikke betaler lige meget. Valget afhænger af, hvordan I ønsker at fordele både ejerskab, risiko og økonomiske rettigheder.

1. I ejer boligen med forskellige ejerandele

Den ene mulighed er, at I aftaler forskellige ejerandele i boligen.

Det kan eksempelvis være en ejerfordeling på 60/40 i stedet for 50/50.

Fordelen er, at den forskellige ejerandel som udgangspunkt også får betydning for, hvordan boligens værdistigning eller værdifald fordeles mellem jer.

Ejerandelene bør dog fastlægges på baggrund af hele finansieringen og parternes økonomiske bidrag – ikke alene forholdet mellem de kontante indskud.

Det er samtidig vigtigt, at ejerandelene registreres korrekt i skødet.

2. I ejer boligen 50/50 og opretter et gældsbrev

En anden mulighed er, at I fortsat ejer halvdelen af boligen hver, men opretter et gældsbrev, som regulerer forskellen mellem jeres økonomiske bidrag.

I eksemplet med Anna og Jonas har de samlet indskudt 400.000 kr. Ved en ligelig fordeling skulle hver af dem have indskudt 200.000 kr.

Anna har dermed betalt 100.000 kr. mere end sin halvdel, mens Jonas har betalt 100.000 kr. mindre end sin halvdel.

Derfor kan de eksempelvis aftale, at Jonas skylder Anna 100.000 kr.

På denne måde kan Anna og Jonas bevare en lige ejerfordeling og samtidig have en klar aftale om den økonomiske forskel mellem dem.

Læs også om udarbejdelse af gældsbrev .

3. I laver en samejeoverenskomst

En samejeoverenskomst er en skriftlig aftale, der fastlægger spillereglerne for jeres fælles ejerskab.

Aftalen kan blandt andet regulere:

• Hvem der ejer hvilken andel af boligen.
• Hvor meget hver part har indskudt ved købet.
• Hvordan udgifter til lån og vedligeholdelse fordeles.
• Hvordan ekstraordinære indskud behandles.
• Hvad der sker, hvis I går fra hinanden.
• Hvordan boligen skal værdiansættes ved overtagelse.
• Hvordan overskud og tab ved salg fordeles.
• Hvad der sker, hvis den ene ønsker at sælge.

Samejeoverenskomsten kan dermed skabe klarhed over forhold, som ikke nødvendigvis fremgår af skødet eller bankens lånedokumenter.

Hvad sker der, hvis boligen sælges med fortjeneste?

Vi fortsætter eksemplet med Anna og Jonas.

De har valgt at eje boligen med 50 % hver og har samtidig aftalt, at Jonas skylder Anna 100.000 kr.

Efter nogle år sælger de huset, og der er 600.000 kr. tilbage, når boliglån og salgsomkostninger er betalt.

Hvis de har aftalt, at nettoprovenuet fordeles ligeligt, og gældsbrevet derefter indfries, bliver resultatet:

Eksemplet illustrerer, hvordan et gældsbrev kan påvirke den endelige fordeling, selvom begge ejer boligen med 50 % hver.

Resultatet forudsætter dog, at gældsbrevet er gyldigt, at der ikke er andre indbyrdes krav, og at parterne har aftalt den beskrevne afregningsmodel.

Hvad sker der, hvis boligen sælges med tab?

Det er mindst lige så vigtigt at tage stilling til, hvad der skal ske, hvis boligen falder i værdi.

Forestil jer, at Anna og Jonas sælger boligen, og der kun er 300.000 kr. tilbage efter betaling af lån og salgsomkostninger.

Hvis de fortsat deler nettoprovenuet ligeligt og indfrier gældsbrevet på 100.000 kr., får Anna 250.000 kr., mens Jonas får 50.000 kr.

Begge har dermed mistet 50.000 kr. af deres oprindelige indskud.

Men andre aftaler kan give en helt anden fordeling af tabet. Derfor bør en samejeoverenskomst udtrykkeligt regulere, hvordan både overskud og underskud skal behandles.

Hvis boligen sælges med så stort et tab, at provenuet ikke dækker restgælden, skal det også afklares, hvordan gælden skal fordeles. Et internt gældsbrev kan desuden bestå, selvom der ikke er penge nok fra salget til at indfri det.

Hæfter vi begge for boliglånet, selvom vi betaler forskelligt?

Ja, det kan I gøre.

Det er vigtigt at skelne mellem jeres indbyrdes økonomiske aftale og de forpligtelser, I har over for banken og realkreditinstituttet.

Hvis I begge har underskrevet lånedokumenter med solidarisk hæftelse, kan långiveren som udgangspunkt kræve hele den skyldige betaling hos hver af jer.

Det gælder, selvom I internt har aftalt, at den ene kun skal betale en mindre del af lånet.

Hvad hvis den ene betaler mere til boligen efter købet?

Forskellige økonomiske bidrag kan også opstå flere år efter boligkøbet.

Måske betaler den ene for et nyt køkken til 150.000 kr., mens den anden betaler de almindelige fællesudgifter.

Eller måske står den ene for størstedelen af afdragene på boliglånet i en længere periode.

I sådanne tilfælde bør I tage stilling til, om betalingerne skal betragtes som almindelige bidrag til fællesøkonomien, eller om de skal give anledning til en økonomisk regulering mellem jer.

En samejeoverenskomst kan indeholde bestemmelser om, hvordan større investeringer og ekstraordinære indskud skal håndteres.

Hvad sker der med huset, hvis I går fra hinanden?

Når ugifte samlevende går fra hinanden, gælder der ikke de samme regler om formuedeling som ved separation og skilsmisse.

Hvis I ejer en bolig sammen, skal I derfor finde ud af, hvordan samejet skal ophøre.

Det kan eksempelvis ske ved:

• At den ene overtager den andens ejerandel.
• At boligen sælges til en tredjemand.
• At I midlertidigt fortsætter som fælles ejere.

En samejeoverenskomst kan fastlægge, hvordan boligen skal vurderes, hvem der har mulighed for at overtage den, og hvordan I fordeler pengene.

Hvis den ene skal overtage boligen og frigøre den anden fra boliglånet, kræver det normalt også långiverens medvirken og godkendelse.

Kan forskellig udbetaling have skattemæssige konsekvenser?

Ja, efter omstændighederne.

Hvis den ene betaler en del af den andens økonomiske andel af boligkøbet, uden at beløbet skal tilbagebetales, kan det være relevant at undersøge, om der skattemæssigt er tale om en gave.

Den skattemæssige behandling afhænger blandt andet af parternes relation, aftalens indhold og de konkrete økonomiske forhold.

Det er derfor vigtigt at dokumentere, om et beløb er et lån, en gave eller et andet økonomisk bidrag.

Se også Skattestyrelsens vejledning om gaver .

Hvornår bør I oprette en samejeoverenskomst?

Det er en fordel at få samejeoverenskomsten udarbejdet i forbindelse med boligkøbet, hvor I har mulighed for at afklare de økonomiske forhold fra begyndelsen.

Det er dog også muligt at oprette en samejeoverenskomst, efter at I har købt boligen.

Aftalen er særligt relevant, hvis:

• I køber bolig sammen uden at være gift.
• Den ene betaler mere i udbetaling end den anden.
• I ønsker forskellige ejerandele.
• I betaler forskellige beløb til boliglån og vedligeholdelse.
• I ønsker at aftale, hvad der sker ved samlivsophør.
• I ønsker at forebygge økonomiske uenigheder.

Hvad koster en samejeoverenskomst?

Hos Bolig- og Testamentejuristen tilbyder vi personlig juridisk rådgivning og udarbejdelse af en samejeoverenskomst, der tager udgangspunkt i jeres konkrete ejerforhold og ønsker.

10 ofte stillede spørgsmål om forskellig udbetaling ved boligkøb

1. Kan vi eje huset 50/50, selvom den ene betaler mere?

Ja. I kan godt aftale at eje boligen med 50 % hver, selvom I bidrager med forskellige kontante beløb. Det er dog vigtigt at få afklaret, hvordan forskellen skal behandles økonomisk mellem jer.

2. Har jeg ret til at få min ekstra udbetaling tilbage?

Ikke automatisk. Det afhænger blandt andet af jeres aftaler og de konkrete forhold. Et gældsbrev eller en samejeoverenskomst kan dokumentere, hvordan indskuddet skal behandles.

3. Hvem bestemmer ejerandelene i boligen?

Ejerandelene fastlægges ved boligkøbet og fremgår som udgangspunkt af det tinglyste skøde. Ejerandelene kan eksempelvis være 50/50 eller 60/40.

4. Kan vi lave en samejeoverenskomst efter boligkøbet?

Ja. I kan også oprette aftalen, efter at I er blevet ejere. Det kræver, at I er enige om indholdet. Hvis ejerandelene skal ændres, kan det kræve yderligere dokumenter og tinglysning.

5. Er et gældsbrev nok, når vi køber bolig sammen?

Et gældsbrev kan være tilstrækkeligt til at dokumentere et konkret lån, men det regulerer ikke nødvendigvis alle forhold ved det fælles ejerskab. Derfor kan en samejeoverenskomst være et relevant supplement.

6. Hvad hvis den ene betaler hele udbetalingen?

I bør tage stilling til, om den større betaling skal give en større ejerandel, være et lån til den anden eller reguleres på anden måde. Det bør dokumenteres skriftligt.

7. Hvad sker der, hvis vi sælger boligen med tab?

Fordelingen afhænger blandt andet af ejerandelene, den fælles gæld og jeres indbyrdes aftaler. En samejeoverenskomst kan fastlægge, hvordan et eventuelt tab fordeles.

8. Kan den ene overtage huset ved et brud?

Ja, hvis parterne kan indgå en aftale om overtagelsen og de nødvendige økonomiske betingelser opfyldes. Hvis den ene skal frigøres fra fælles lån, kræver det normalt långiverens godkendelse.

9. Skal en samejeoverenskomst tinglyses?

En almindelig samejeoverenskomst mellem ejerne behøver ikke nødvendigvis at blive tinglyst for at være bindende mellem dem. Visse rettigheder kan dog kræve tinglysning for at være beskyttet over for tredjemand.

10. Er en samejeoverenskomst lovpligtig?

Nej. Der er ikke et generelt lovkrav om, at ugifte personer, der køber bolig sammen, skal oprette en samejeoverenskomst. Den kan dog være med til at skabe klarhed og forebygge økonomiske konflikter.

Få hjælp til at sikre jeres fælles boligøkonomi

Når I køber bolig sammen, er det vigtigt at tænke længere frem end selve købsdagen.

En samejeoverenskomst kan være med til at skabe klare rammer for jeres fælles ejerskab, uanset om I betaler lige meget eller har forskellige økonomiske forudsætninger.

Hos Bolig- og Testamentejuristen hjælper vi med at gennemgå jeres konkrete situation og udarbejde en samejeoverenskomst, der tager højde for jeres ønsker og behov.

Læs også om boligkøb og juridiske aftaler